Huis kopen in Spanje - Termen en begrippen

11-6-2018 — 

Een huis kopen in Spanje -Termen en begrippen

Reserveringscontract - Contrato de Reserva

Contract ter reservering van de woning. Vaak worden woningen aangeboden via diverse makelaars. Middels een aanbetaling van vaak €3.000, € 5.000 of €6.000 wordt de woning van de markt gehaald en heeft de koper een bepaalde tijd om onderzoek te doen en tot een voorlopig koopcontract te komen. De ingelegde bedragen kunnen worden teruggevorderd indien er een geldige reden is om niet tot aankoop over te gaan, bijvoorbeeld wanneer er een niet te legaliseren overtreding is geconstateerd. Wanneer zonder reden van de koop wordt afgezien is de koper de inleg kwijt.

Voorlopig koopcontract - Compra Venta

Dit is een contract (ook wel compra venta genoemd) dat door de advocaat of gestor van de koper wordt opgesteld of gecontroleerd waarin beide partijen zich committeren aan de aan-/ verkoop van de woning. Er wordt doorgaans een aanbetaling ter hoogte van 10% gedaan in deze fase.

Catastro

Het Spaanse Catastro is een onderdeel van de belastingdienst (Hacienda) en valt zodoende onder het Ministerie van Financiën. Na de notariële eigendomsoverdracht is de nieuwe eigenaar van een Spaanse woning/perceel, of diens gevolmachtigde, verplicht om zijn/haar onroerende zaak in te schrijven in het Catastro. Bij het Catastro wordt een kadastrale waarde bepaald aan de hand van lokale gegevens, gemiddelde prijzen per m² perceel en bebouwing. Deze kadastrale waarde dient als grondslag voor de onroerend goed belasting en kan zodoende elk jaar geherwaardeerd of geïndexeerd worden. Er zijn verschillen tussen gemeenten en zelfs wijken op basis van de datum van indexatie.

Registro

Het Registro is vergelijkbaar met het Nederlandse en Belgische Kadaster. Bij dit Eigendomsregister wordt alles rondom een woning vastgelegd. Door middel van een uittreksel zoals de ´Nota Simple´ is te achterhalen wie de eigenaar is, maar ook of er nog eventuele achterstallige betalingen zijn qua belasting, afvalstoffenheffing, etc. Tevens staat op de ´Nota Simple´ of er nog een hypotheek op het onroerend goed gevestigd is. Kortom: belangrijke informatie die eveneens vóór de notariële eigendomsoverdracht door de notaris dient te worden opgevraagd.

Nota Simple

Uittreksel uit het Registro.

IBI

Jaarlijks dient een bedrag afgedragen te worden aan de gemeente, de zogenaamde IBI (Impuestos sobre Bienes Immuebles), vergelijkbaar met de OZB (onroerend zaak belasting) in Nederland. De hoogte van het bedrag is afhankelijk van de door het Catastro beschreven waarde van de woning, de zogenaamde valor catastral.

Basura

Jaarlijks wordt door de gemeente een afvalstoffen (en riool)- belasting geheven. Deze is in iedere gemeente verschillend. Indiciatief is dit tussen de € 80 en € 150 per jaar.

Communidad

Deze term wordt wel gebruikt om de Vereniging van Eigenaren (VVE) aan te duiden. Koopt u een appartement of een woning op een park dan is er vaak sprake van een VVE.

Declaracion de obra nueva

Dit is een nieuwbouwverklaring. De verklaring wordt door een architect uitgegeven als blijk van uitgevoerde werkzaamheden waarover de promotor (eigenaar) leges dient te betalen aan de gemeente.

Declaracion de obra antigua

Dit is een verklaring die te vergelijken is met de Declaracion de obra nueva, echter, heeft deze verklaring betrekking op uitgevoerde werkzaamheden die in het verleden hebben plaats gevonden. Vaak wordt dit gedaan door de verkoper van een woning, voordat de nieuwe eigenaar er bezit van neemt. Zodoende betaalt de koper niet de leges van werkzaamheden die in het verleden zijn uitgevoerd.

Obra mayor

Wanneer sprake is van een substantiële verbouwing aan een woning, dan dient de eigenaar een obra mayor (grote vergunning) aan te vragen. In dit geval is het vereist om een project in te dienen door een architect en dient er ook door de architect en technisch architect een fin de obra afgegeven te worden, een goedkeuring van de werkzaamheden.

Obra menor

Deze kleine vergunning kan door een bouwer/ aannemer of eigenaar zelf worden aangevraagd bij de gemeente om kleinere werkzaamheden uit te voeren. Het betreft hier geen werken die de constructie van de woning veranderen.

Gestoria

Dit is een administratiekantoor dat officieel voor u mag optreden om belastingaangiftes te doen van rijks-, provinciale en gemeentelijke belastingen. Daarnaast kunt u van een gestor gebruik maken om de fiscale, administratieve en juridische begeleiding te doen van uw aankoop in Spanje.

Aparejador

Technisch architect. Een aparajador huurt u in wanneer u zelf een huis gaat bouwen in Spanje of bij grotere renovatieprojecten, De aparejador heeft een controlerende functie en is tevens verantwoordelijk voor de veiligheid op de bouwsite.

NIE nummer

Numero Identificacion Extranjero, ofwel het fiscal nummer voor de buitenlander. Deze is noodzakelijk om een aantal handelingen te verrichten in Spanje. Bij de aankoop van de woning dient u een NIE nummer te hebben wanneer de inschrijving in het Registro plaats vindt. Dit dient binnen 4 weken na de notariële overdracht gedaan te zijn.

Escritura

Notariële akte. De belangrijkste voor de huizenkoper is de Ecritura de compra venta. Het is de publieke akte van de aankoop van de woning.

Btw (IVA)

Deze indirecte belasting is vergelijkbaar met de Nederlandse btw. Spanje kent drie tarieven, waarvan de hoogste 21% is.
 

Overdrachtsbelasting (ITP: impuesto de tranmisiones patrimoniales)

Deze bedraagt in de Communidad Valenciana 10% en wordt geheven bij aankoop van een huis van een particulier.
 

Plusvalia

Deze belasting wordt geheven over de waardevermeerdering van de bebouwde grond. De hoogte ervan is afhankelijk van de laatste indexering en herwaardering van de catastrale waarde. Deze dient te worden betaald door de verkoper.
 

Vermogenswinstbelasting (Impuesto sobre incremento de patrimonio de la venta de un bien inmueble)

Deze belasting betaal je over de waardevermeerdering van het onroerend goed bij verkoop. Een aantal zaken kun je aftrekken: de IVA, de ITP, 75% van de Plusvalia, de notariskosten en de woningverbetering (alleen met declaracion de obra nueva). 

Inkomstenbelasting (impuesto sobre la renta de las personas fisicas)

Verblijf je langer dan 183 dagen per kalenderjaar in Spanje? Dan ben je fiscaal ingezetene en moet je inkomstenbelasting in Spanje betalen.
 

Lokale belastingen (Tasas)

Iedere Spaanse gemeente heft belasting over de afgifte van vergunningen, het ophalen van huisvuil, de riolering et cetera. De hoogte van deze belastingen verschillen per gemeente. Gemeentes kunnen ook een bijdrage vragen voor andere diensten. 

Inkomstenbelasting niet-resident (IRNR- Impuesto sobre la Renta de no Residentes​)

Bezit je een huis in Spanje en verblijf je minder dan 184 dagen per jaar in Spanje? Dan kan de Spaanse fiscus je belasten met een huurwaardeforfait. Deze bedraagt 2% van de kadasterwaarde. Verhuur je jouw huis niet, dan ben je 24,75% van de kadasterwaarde verschuldigd aan de Spaanse Belastingdienst bij wijze van huurwaardeforfait. Verhuur je de woning wel dan moet je 24,75% van de huurinkomsten afdragen aan de Spaanse fiscus. Als er huuropbrengst is dan dien je ieder kwartaal op te geven hoeveel weken je verhuurt hebt tegen welke opbrengst. Over de weken dat je niet verhuurt betaal je dan het huurwaardeforfait. Je hebt in Spanje een gestoria nodig om deze zaken voor je af te wikkelen.

Certificado de no infracción urbanística

Dit certificaat wordt door de gemeente verstrekt. Het geeft aan dat er geen bouwovertredingen door de gemeente zijn geconstateerd

Cedula de habitabilidad

Dit is een bewoonbaarheidsverklaring. Deze wordt gebruikt om bijvoorbeeld water en elektra aan te sluiten als een woning voor het eerst is ingeschreven in het Registro.

Informe Urbanistico

Dit certificaat wordt door de gemeente verstrekt en geeft specifiek voor het grondstuk geldende classificatie van de grond en bouwnormering met maximale oppervlakte, hoogte, volume en afstanden tot de erfgrens.